Zwischen Ende 2017 und Ende 2018 legten die Immobilienpreise in den deutschen Großstädten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt/Main, Stuttgart und Düsseldorf erneut kräftig zu. Spitzenreiter ist Berlin, wo in Neukölln 20, in Kreuzberg und im Wedding 17 Prozent Preissteigerung zu Buche standen (Referenzobjekt ist eine 80-Quadratmeter-Neubauwohnung mit drei Zimmern). Die höchsten Berliner Preise werden nach wie vor im Bezirk Mitte mit durchschnittlich 7.256 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

In München fiel die Steigerung zwar nicht so hoch aus, jedoch gilt hier bereits ein ganz anderes Preisniveau: 12.194 Euro Quadratmeterpreis in Maxvorstadt bedeuten einen Anstieg um gut 12 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch in Schwabing-West und in Lehel liegen die Preise jenseits der 12.000-Euro-Grenze (plus 12 bzw. 10 Prozent). Zweistellige Preissteigerungsraten wurden ebenfalls in den weiteren Top-7-Metropolen verzeichnet, in der Frankfurter Altstadt über 18 Prozent.

Mehr und mehr schlägt die Immobilienknappheit in den Großstädten auch auf deren Umland durch. So stiegen die Preise in den Landkreisen um München zuletzt zum Teil um mehr als 10 Prozent p. a. Im Landkreis Segeberg im Hamburger Einzugsgebiet verteuerten sich Neubau-Einfamilienhäuser um 9,7 Prozent. Auf über 17 Prozent Preiszuwachs kommt Fellbach bei Stuttgart.

Rund 167.000 Euro müssen Immobilienkäufer und Häuslebauer in Deutschland derzeit durchschnittlich fremdfinanzieren. Vor zehn Jahren war es noch in etwa halb so viel. Hauptgrund sind neben dem Höhenflug der Immobilienpreise die ebenfalls stark gestiegenen Baukosten.

Die höchste durchschnittliche Darlehenssumme müssen die Hamburger mit circa 210.000 Euro aufnehmen, während die Thüringer mit rund 120.000 Euro auskommen. In Bayern sind es 202.000, in Berlin 179.000, in NRW 155.000 und in Mecklenburg-Vorpommern 142.000 Euro. Zwar profitieren die Neu-Eigenheimbesitzer davon, dass die Finanzierungszinsen nach wie vor auf sagenhaft niedrigem Niveau liegen, derzeit bei etwa 1,7 Prozent. Doch auch zu diesen günstigen Konditionen können sich in größeren Städten immer weniger Haushalte mit niedrigem Nettoeinkommen eine eigene Immobilie leisten. Die Preise sind so stark gestiegen, dass sie die Niedrigzinsen mehr als aufwiegen.

Im Schnitt sind die deutschen Immobilienkreditnehmer 43 Jahre alt und verfügen, meist als Angestellte, über ein monatliches Haushalts-Nettoeinkommen von rund 4.000 Euro.

Das Starkregen-Risiko wächst, Immobilienbesitzern drohen kostspielige Schäden. Zwar hängt es am Ende von der Mikrolage – also der Situation rund ums Haus – ab, wie das Wasser abfließen kann. Doch die Versiegelungsquote bzw. Bebauungsdichte einer Stadt gibt einen Hinweis auf das grundsätzliche Risiko: Je mehr Flächen zugebaut, -betoniert und -asphaltiert sind, desto höher die Überschwemmungsgefahr bei Starkregen, wenn die Kanalisation kapitulieren muss.

Eine aktuelle Auswertung einer Tochterfirma des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft e. V. (GDV) zeigt, welche deutschen Städte dem Wasser am wenigsten Versickerungsflächen bieten. Unter den 50 einwohnerstärksten Kommunen Deutschlands ist München der Negativ-Spitzenreiter: Fast die Hälfte (47 Prozent) der Stadtfläche ist versiegelt. Es folgen Oberhausen (44), Hannover (43), Ludwigshafen am Rhein (42), Nürnberg (40), Mannheim (40), Gelsenkirchen (39), Berlin (39), Bochum (38) und Duisburg (37). Die niedrigste Bebauungsdichte weist dagegen Potsdam mit 13 Prozent auf. Auch Freiburg im Breisgau (18), Hamm (18), Münster (18) und Saarbrücken (19) gehören zu den grüneren Großstädten. Wobei hier natürlich, je nach Mikrolage, ebenfalls starkregenbedingte Überschwemmungen möglich sind. Wer sein Hab und Gut gegen die finanziellen Risiken absichern will, sollte eine Wohngebäudepolice mit erweitertem Naturgefahrenschutz abschließen.

Erfreuliche Nachricht in Sachen öffentlicher Sicherheit: Insgesamt ging die Zahl der versicherten Wohnungseinbrüche 2017 gegenüber dem Vorjahr deutlich zurück, laut Versichererverband GDV im Mittel um 15 Prozent. Damit waren rund 120.000 Fälle zu verzeichnen. Die Schadensaufwendungen lagen sogar um rund 23 Prozent unter dem Vorjahresniveau.

Wie hoch das Risiko ist, hängt allerdings stark vom Wohnort ab. Besonders sicher wohnt man in Bayern, wo circa ein Einbruch pro 1.000 Haushalte verzeichnet wurde (minus 19 Prozent gegenüber Vorjahr). In Bremen betrug die Quote dagegen 7,3 zu 1.000, obwohl auch dort die Gesamtzahl um über 15 Prozent zurückging. Hotspots sind ebenfalls die beiden weiteren Stadtstaaten: In Hamburg wurden 5,9 und in Berlin 4,4 versicherte Einbrüche pro 1.000 Haushalte gezählt. Gleichauf mit der Hauptstadt liegt Nordrhein-Westfalen mit 4,5. Neben Bayern lebt es sich auch in Thüringen (1,3), Mecklenburg-Vorpommern (1,4), Baden-Württemberg (1,6) und Sachsen (1,9) in dieser Hinsicht am unbesorgtesten.

Dieses statistische Risiko spielt auch bei der Prämienkalkulation von Hausratversicherungen eine Rolle – da unter anderem Schäden durch Einbruchdiebstahl mitversichert sind, zahlt man an risikoarmen Orten geringere Beiträge.

Seit fast einem Jahrzehnt schnellen die Immobilienkaufpreise in Deutschland nun schon ungebremst nach oben – und sind dabei den Mieten weit enteilt. Während Letztere seit 2009 nominal um 26 Prozent stiegen, kommen die Kaufpreise im selben Zeitraum auf ein Plus von 61 Prozent. Noch größer ist der Unterschied in den sogenannten A-Städten, etwa Hamburg (23 vs. 90 Prozent) und München (43 vs. 143 Prozent). Dass sich diese Schere nicht unaufhörlich weiter öffnen kann, ist eine Konsequenz der wirtschaftlichen Logik. Schließlich müssen die Kaufpreise meist aus den Mieten finanziert werden können.

Das ist einer der Gründe dafür, dass der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) in einem neuen Gutachten ein Ende des Booms voraussagt. Für Berlin, Stuttgart und München erwarten die Analysten in den kommenden fünf Jahren sogar ein Abschmelzen der Kaufpreise um ein Viertel bis ein Drittel. Neben dem Missverhältnis zwischen Mieten und Kaufpreisen dürfte mittelfristig auch ein Zinsanstieg die Nachfrage dämpfen, da die Finanzierungskosten damit zunehmen. Und schließlich gräbt sich der Boom auch selbst das Wasser ab: Durch die gesalzenen Preise fürs großstädtische Wohnen drängt es weniger Neubewohner in die Metropolen, die Nachfrage ebbt ab. Dem steht eine wachsende Zahl von Wohnungsfertigstellungen gegenüber (2009: ca. 19.000; 2016: ca. 41.200) – beides nimmt Druck aus dem Kessel.

In die Medien schaffen sie es – im Gegensatz zu Elementargewalten oder Bränden – höchst selten, doch im Alltag haben Leitungswasserschäden es in sich: Sie verursachen mit Abstand die meisten Wohngebäude-Schadensfälle und die höchsten Kosten. Das geht aus einer kürzlich vorgelegten Auswertung des Versicherer-Gesamtverbands für das Jahr 2016 hervor.

Demzufolge mussten die Versicherer knapp 2,6 Milliarden Euro für rund 1,15 Millionen Leitungswasser-Schadensfälle leisten. Der Geldbetrag entspricht etwa 54 Prozent aller Wohngebäude-Aufwendungen. Feuerschäden folgen mit knapp einer Milliarde Euro und 210.000 Schadensfällen. Durch Sturm/Hagel bedingte Versicherungsfälle traten zwar häufiger auf (rund 400.000), doch mit 610 Millionen Euro verursachten sie deutlich weniger Kosten. Elementargefahren schließlich komplettieren das Bild mit einer Schadenssumme von 420 Millionen Euro, die sich auf 70.000 Fälle verteilen. In dieser Klasse werden Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch zusammengefasst.

Die tatsächlich eingetretenen Schäden waren deutlich höher, doch die Versicherer erfassen naturgemäß nur die versicherten Fälle. Eine Wohngebäude-Police haben weniger als die Hälfte der deutschen Immobilienbesitzer abgeschlossen.

Das Sturmtief „Friederike“, das am 18. Januar über Deutschland hinwegfegte, ist der zweitkostspieligste Wintersturm der letzten Jahrzehnte. Der deutsche Versicherer-Gesamtverband GDV geht in einer Hochrechnung von einem Schadensvolumen von einer Milliarde Euro aus. Nur „Kyrill“ schlug 2007 noch härter zu; damals mussten die Versicherer etwa doppelt so viel ausschütten wie infolge von „Friederike“.

Von deren Schäden entfällt rund ein Zehntel auf Kraftfahrzeuge, den Löwenanteil machen mit 900 Millionen Euro Sachschäden an Gebäuden aus. Diese Zahlen spiegeln allerdings nur die versicherten Schäden wider, das tatsächliche Schadensausmaß ist wesentlich größer. Denn zum einen verfügen bei Weitem nicht alle Immobilienbesitzer über eine Gebäudeversicherung. Und zum anderen werden Kfz-Sturmschäden nur im Rahmen einer Kasko- oder (eingeschränkt) Teilkaskopolice erstattet.

Nach „Sebastian“, „Xavier“, „Herwart“ und „Burglind“ war „Friederike“ bereits der fünfte nennenswerte Sturm in dieser Saison. Laut Meteorologen gab es früher zwar auch viele Stürme, deren Wucht war aber geringer. Im Zuge des Klimawandels wird erwartet, dass Extremwetterereignisse zunehmen.

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist für die allermeisten Bundesbürger die größte Investition ihres Lebens. Nicht immer haben die Erwerber oder Bauherren dabei auch die Absicherung vollumfänglich im Blick. Risiken drohen von verschiedenen Seiten, und manche von ihnen können ans Eingemachte gehen. Sich dagegen zu schützen kostet in der Regel nicht viel und ist mit guter Beratung schnell erledigt.

Unverzichtbar ist beispielsweise die private Haftpflichtversicherung. Rutscht etwa ein Passant auf dem vereisten Gehweg vor dem Haus aus, haftet dessen Besitzer. Wer Immobilien vermietet, braucht neben der privaten auch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtpolice. Ist die Kreditrückzahlung gesichert? Auch für eine Berufsunfähigkeit (BU) oder den unerwarteten Tod des/der Hauptverdieners/-in sollte vorgesorgt werden, sonst droht der Verlust der eigenen vier Wände. Eine BU- und eine Risikolebensversicherung gehören daher ebenfalls zum Standard.

Ganz oben auf der Prioritätenliste steht auch eine Wohngebäudeversicherung, die vor den Folgen von Feuer, Blitzeinschlag, Sturm, Hagel und Leitungswasserschäden schützt. Wer einen Immobilienkredit will, muss eine solche Police nachweisen. Immer wichtiger wird auch eine Elementarschäden-Absicherung, die bei Hochwasser, Starkregen und Erdrutschen einspringt. Abgerundet wird das Immobilien-Schutzpaket durch eine Hausratversicherung.

Immer häufiger kommt es auch in Deutschland zu extremen Wetterereignissen, die oftmals schwere Schäden anrichten. Da dieser Umstand mit dem Klimawandel zusammenhängen dürfte, gehen Meteorologen davon aus, dass solche Ausnahmen mehr und mehr zur Regel werden. Auch vormals als sicher geltende Wohnlagen können von Naturgewalten wie Starkregen, Hochwasser oder Lawinen verwüstet werden – wie im letzten Jahr das fränkische Braunsbach, aus dem erschreckende Bilder von der neuen Klimarealität die Republik aufrüttelten.

Allerdings nur für kurze Zeit, wie eine aktuelle repräsentative Umfrage zeigt. Ihr zufolge halten es 54 Prozent für überhaupt nicht oder eher nicht wahrscheinlich, dass Starkregen ihrem Hab und Gut etwas anhaben könnte. In puncto Hochwasser liegt dieser Anteil der Sorglosen sogar bei 76 Prozent. Entsprechend wenige Immobilienbesitzer haben in ihren Gebäude- und Hausratversicherungen eine Elementarschadens-Klausel, nämlich nur 22 bzw. 29 Prozent. Ohne diesen Zusatzbaustein aber gibt es keine Entschädigung bei Starkregen- oder Hochwasserschäden – wie auch viele Braunsbacher im letzten Jahr bitter erfahren mussten.

Endet der Boom? So fragte sich mancher Beobachter des Immobilienmarktes vor wenigen Wochen. Im März war in allen Segmenten ein Preisrückgang verzeichnet worden – erstmals seit über drei Jahren. Die teilweise überhitzten Märkte in den gefragten Metropolen schienen etwas abzukühlen.

Dass damit indes keine Trendumkehr verbunden ist, zeigte dann der April: Alle Teilmärkte bewegten sich wieder nach oben, Eigentumswohnungen sogar um mehr als zwei Prozent. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen zum Vormonat im Bestand um 0,73 und im Neubau um 0,42 Prozent. Der Gesamtmarkt legte ein Plus von 1,07 Prozent hin.

Damit lagen die Preise über alle Segmente hinweg um über acht Prozent höher als im Vorjahresmonat – und ein Ende des Nachfrageüberhangs in den beliebten Städten ist nicht in Sicht. Für eine mittelfristig weniger dynamische Marktentwicklung spricht hingegen, dass mehr und mehr internationale Investoren wegen des mittlerweile hohen Preisniveaus einen Bogen um Deutschland machen.